Jak funguje flip nemovitosti a jaký zisk se dá čekat?
Flip znamená koupit byt v původním stavu, zrekonstruovat ho a do šesti až devíti měsíců prodat. U bytu 3+1 v Ústeckém kraji vychází čistý zisk 250 až 500 tisíc Kč po rekonstrukci, poplatcích, financování i dani. Rozhoduje kupní cena, ne prodejní.
- Doba jednoho flipu
- 6 – 9 měsíců
- Čistý zisk u 3+1
- 250 000 – 500 000 Kč
- Rekonstrukce
- 8 – 10 týdnů
- Vhodný byt
- 1 z 12 prohlédnutých
Proč většina flipů skončí bez zisku
- Kupní cena je o 200 tisíc vyšší, než trh dovoluje — a zisk je pryč ještě před bouráním.
- Rekonstrukce je nacenená jedním číslem a v průběhu naroste o třetinu.
- Rekonstruuje se jako pro sebe: drahá kuchyň a designové obklady, které prodejní cenu nezvednou.
- Termín se posune o dva měsíce, takže se platí úroky, energie a fond oprav navíc.
Srovnání
Kdy se vyplatí prodat a kdy pronajímat
Flip vyplaví zisk rychle, pronájem generuje příjem dlouhodobě. U každé nemovitosti spočítáme obě varianty, abyste se rozhodovali podle čísel.
Prodej po rekonstrukci
Zisk najednou po šesti až devíti měsících, potom je nutné hledat další příležitost.
Pronájem
Nižší roční výnos, ale opakovaný příjem a zhodnocení nemovitosti v čase.
Kde se rozhoduje
Kupní cena a rozpočet rekonstrukce. Prodejní cenu trh omezuje, s ní se počítat nedá.
Náklady na držení
Úroky, energie, fond oprav a pojištění po dobu rekonstrukce a prodeje patří do rozpočtu.
Modelový flip
Byt 3+1 v Teplicích od nákupu k prodeji
Struktura z reálné zakázky. Vaše čísla se budou lišit, ale položky, které rozhodují, jsou vždy tyto.
| Položka | Cena |
|---|---|
| Kupní cena bytu 3+1, 68 m² | 1 750 000 Kč |
| Kompletní rekonstrukce | 919 000 Kč |
| Poplatky, vklad, energie během stavby | 48 000 Kč |
| Náklady financování 9 měsíců | 96 000 Kč |
| Celkem vloženo | 2 813 000 Kč |
| Prodejní cena po rekonstrukci | 3 450 000 Kč |
| Odhad daně z příjmu | −121 000 Kč |
| Čistý zisk | 516 000 Kč |
Jde o ilustrační příklad z realizované zakázky v Teplicích-Trnovanech, ne o garantovaný výsledek. Prodejní cena vždy závisí na stavu trhu v době prodeje.
Co u flipu zajišťujeme
- Vyhledávání bytů s reálným rozdílem ceny před a po rekonstrukci
- Prověření domu, fondu oprav a plánovaných investic před rezervací
- Vyjednání kupní ceny — tady se dělá zisk
- Rozpočet rekonstrukce po položkách a vlastní stavební tým
- Rekonstrukce zaměřená na to, co zvedá prodejní cenu
- Home staging, fotky a prodej včetně jednání s kupujícími
Průběh
Devět měsíců krok za krokem
Zadání
Kapitál a cílový zisk.
1 schůzkaVýběr
Prohlídky, výpočty, rezervace.
2 – 8 týdnůNákup
Vyjednání ceny a převod.
4 – 6 týdnůRekonstrukce
Pevná cena a termín.
8 – 10 týdnůProdej
Staging, fotky, jednání.
6 – 12 týdnůNaše práce
Byt, na kterém model vznikl
Byt 3+1, Teplice-Trnovany
68 m² · 9 týdnů · rozpočet 919 000 Kč
U bytu 3+1 kolem 68 m² se čistý zisk po odečtení rekonstrukce, poplatků, financování a daně pohybuje mezi 250 a 500 tisíci Kč. Když se cena nákupu netrefí, zisk zmizí — proto jednáme hlavně o kupní ceně.
Šest až devět měsíců od podpisu rezervace do inkasa z prodeje. Rekonstrukce zabere osm až deset týdnů, zbytek jsou převody, prodej a lhůty katastru.
Nákup za příliš vysokou cenu a rekonstrukce bez rozpočtu po položkách. Trh se za devět měsíců změní jen mírně, ale chyba v ceně nebo v rozpočtu se nedá dohnat.
Ano, prodej do pěti let od nabytí je zdanitelný příjem, pokud nemovitost nesloužila k vlastnímu bydlení. V modelu s daní počítáme; konkrétní výpočet patří daňovému poradci.
Z dvanácti prohlédnutých bytů obvykle jeden. Nejlépe fungují byty po dědictví a byty v původním stavu v udržovaných domech, kde je velký rozdíl mezi cenou před a po rekonstrukci.
Ano. Vybereme byt, vyjednáme cenu, zrekonstruujeme vlastním týmem a zajistíme prodej. Vy vkládáte kapitál a rozhodujete o dvou věcech: maximální kupní ceně a rozsahu rekonstrukce.
Proberme konkrétní příležitost
Napište, s jakým kapitálem počítáte a jak rychle chcete peníze zpátky.
Chcete raději měsíční příjem než jednorázový zisk? Spočítáme investiční byt na pronájem.
Byt na pronájem