Jaký výnos má investiční byt na pronájem v Ústeckém kraji?
Čistý výnos investičního bytu v Teplicích a Ústí nad Labem vychází na 5 až 7 procent ročně po odečtení fondu oprav, daně, pojištění, správy a jednoho měsíce neobsazenosti. Byt 2+1 po rekonstrukci se pronajímá za 11 až 14 tisíc měsíčně.
- Čistý výnos
- 5 – 7 % ročně
- Nájem 2+1 po rekonstrukci
- 11 000 – 14 000 Kč
- Doba obsazení
- 14 – 21 dnů
- Rezerva na neobsazenost
- 1 měsíc ročně
Kde se investoři nejčastěji sekají
- Počítají s hrubým výnosem a zapomenou na fond oprav, daň, pojištění a neobsazenost.
- Koupí nejlevnější byt v domě, kde se za dva roky chystá výměna stoupaček za 90 tisíc na jednotku.
- Rekonstruují pro sebe, ne pro nájemníka — a drahá kuchyň nájem nezvedne.
- Nájemníka vyberou podle dojmu z prohlídky, protože ověření by zdrželo obsazení o týden.
Srovnání
Pronájem proti prodeji po rekonstrukci
Pronájem znamená pomalejší, ale opakovaný příjem. Prodej po rekonstrukci vyplaví zisk najednou a pak už nemovitost nemáte. Který scénář je pro vás lepší, spočítáme na konkrétním bytě.
Pronájem
Stabilní měsíční příjem, zhodnocení nemovitosti navíc, ale pomalejší návrat vloženého kapitálu.
Prodej po rekonstrukci
Jednorázový zisk za šest až devět měsíců, potom je potřeba najít další příležitost.
Kombinace
Byt pronajímáme dva až tři roky a prodáváme ve chvíli, kdy je trh nahoře.
Rezervy v modelu
Vždy počítáme jeden měsíc neobsazenosti ročně a rezervu na opravy, ne ideální scénář.
Modelový výpočet
Byt 2+1 v Teplicích, číslo po čísle
Reálná struktura z naší zakázky z roku 2025. Vaše čísla se budou lišit podle bytu, ale položky zůstávají stejné.
| Položka | Cena |
|---|---|
| Kupní cena bytu 2+1, 56 m² | 1 590 000 Kč |
| Rekonstrukce pro pronájem | 480 000 Kč |
| Poplatky, daň a vklad | 26 000 Kč |
| Celková investice | 2 096 000 Kč |
| Nájem 12 500 Kč × 11 měsíců | 137 500 Kč |
| Fond oprav a služby vlastníka | −18 600 Kč |
| Daň z nemovitosti a pojištění | −4 200 Kč |
| Správa 10 % z nájmu | −13 750 Kč |
| Rezerva na opravy | −12 000 Kč |
| Čistý roční příjem | 88 950 Kč |
Čistý výnos z vlastního kapitálu bez financování je 4,2 procenta u tohoto konkrétního bytu; s hypotékou na 70 procent ceny se výnos z vložených peněz zvyšuje na 6,8 procenta. Jde o ilustraci, ne o garanci.
Jak vám s investičním bytem pomůžeme
- Prověříme dům, fond oprav a plánované investice ještě před rezervací
- Spočítáme čistý výnos se všemi náklady a s rezervou na neobsazenost
- Rekonstrukce v odolných materiálech, které nájemník nezničí
- Odhad tržního nájmu podle skutečně uzavřených smluv v okolí
- Nájemník ověřený v registrech, jistota ve výši dvou nájmů
- Měsíční přehled a roční podklady pro daňové přiznání
Průběh
Od zadání k prvnímu nájmu
Zadání
Kapitál, cíl, míra rizika.
1 schůzkaVýběr
Prohlídky a výpočty výnosu.
2 – 8 týdnůNákup
Vyjednání ceny a převod.
4 – 6 týdnůRekonstrukce
Pro nájemníka, ne pro výstavu.
6 – 10 týdnůNájemník
Inzerce, ověření, smlouva.
14 – 21 dnůČistý výnos po odečtení fondu oprav, daně z nemovitosti, pojištění a správy vychází na 5 až 7 procent ročně. Hrubý výnos bývá 8 až 9 procent, ale s ním se nedá počítat, protože nezohledňuje neobsazenost ani opravy.
U bytu 2+1 v Teplicích za 1,6 milionu s rekonstrukcí za 500 tisíc počítejte s vlastními prostředky kolem 800 tisíc, pokud jde zbytek na hypotéku. Bez financování je vstup celá kupní cena plus rekonstrukce.
V Teplicích a Ústí nad Labem kupujete byt za třetinu pražské ceny, přitom nájmy nejsou třetinové. Výnos je proto výrazně vyšší; nižší je naopak růst ceny nemovitosti, což je vědomá volba mezi příjmem a zhodnocením.
Ověřujeme příjem a registry, bereme jistotu ve výši dvou nájmů a v modelu počítáme jeden měsíc neobsazenosti ročně. Když nájemník přestane platit, řešíme upomínky, výpověď i vymáhání my.
Ano, to je celý smysl. Vybereme byt podle výnosu, ne podle dojmu, zrekonstruujeme ho vlastní stavební divizí a potom spravujeme včetně nájemníka a plateb.
Přibližně jeden z dvanácti, které projdeme. Většina inzerovaných bytů má cenu, se kterou výnos nevychází — a to vám řekneme dřív, než složíte rezervaci.
Napište, s jakým kapitálem počítáte
Podle částky a vašeho cíle připravíme dva až tři konkrétní scénáře s čísly.
Chcete zisk rychleji a nemovitost nedržet? Podívejte se na koupi, rekonstrukci a prodej.
Flip — nákup, rekonstrukce, prodej