Investice
Výnos z nájmu v Teplicích: jak ho spočítat správně
6 min čtení
Inzerát říká „výnos 7 %“. Po odečtení fondu opravy, správy, daně a jednoho měsíce bez nájemce zbývá výrazně méně. Ukazujeme, jak si to spočítat před podpisem, ne po roce.
Hrubý výnos: první filtr
Byt 2+1 o 54 m² v Teplicích, kupní cena 1 750 000 Kč, rekonstrukce 620 000 Kč. Celková investice tedy 2 370 000 Kč. Nájem 13 500 Kč měsíčně, tedy 162 000 Kč ročně.
Hrubý výnos = 162 000 / 2 370 000 = 6,8 %. To je číslo, které se objeví v inzerátu.
Čistý výnos po nákladech
Od ročního nájmu odečtěte: příspěvek do fondu opravy a správu domu (obvykle 2 000 Kč měsíčně nad rámec služeb), pojištění, daň z nemovitosti, správu pronájmu a rezervu na drobné opravy 1 % z hodnoty bytu ročně.
Připočtěte neobsazenost. Jeden měsíc bez nájemce ročně znamená minus 8 %. V Teplicích u dobře zrekonstruovaného bytu počítáme s půl měsícem.
Po odečtení všeho zbývá 4,6 %. To je číslo, se kterým se rozhoduje.
Co výnos reálně zvedne
Nákupní cena, ne nájem. Nájemné je v dané lokalitě dané a zvýšit ho o 15 % nad trh znamená delší neobsazenost. Prostor je v ceně nákupu a v rozsahu rekonstrukce, která byt dostane do nejlepší třetiny nabídky.
- Kupujte pod tržní cenou, ne v aukci s pěti zájemci
- Rekonstruujte na to, co nájemce vidí: koupelnu, kuchyň, podlahy
- Nepřehánějte vybavení, které se za tři roky opotřebuje
- Kalkulujte s půl měsícem neobsazenosti ročně
Uvedené ceny jsou orientační a vycházejí z běžných cen v Ústeckém kraji. Konkrétní cenu vám spočítáme po prohlídce.
Aktualizováno .
